[ 미국 부동산 주식 ] 리츠 적립식 투자 , 국내와 비교 (리얼티 인컴, 맥쿼리 인프라)

부동산도 주식으로 투자가 가능하다.

리츠 투자란?

부동산 임대를 하고 있는 기업이 투자의 배당금을 받는다면 그것이 바로 부동산 주식 투자, 즉 리츠 투자다.
투자자는 부동산 회사에 지분 투자를 하고, 부동산 회사는 투자한 자산에서 발생한 임대료 및 개발 이득 등을 배당으로 지급하는 형태다.
본질은 부동산이지만 형태는 주식회사의 모습을 갖추고 있기 때문에 주식으로 투자할 수 있다.

국내 리츠 기업은 대부분 주택과 오피스 비중이 높지만 미국은 주택뿐만 아니라 물류, 리테일, 호텔 등 다양한 리츠 기업에 투자할 수 있다.

생활 방식이 바뀌고 다양한 산업이 성장하면서 리츠도 함께 성장했다.

각 분야의 대표라고 할 수 있는 리츠 기업은 다음과 같다.

1. 프로로지스

https://kr.investing.com/equities/prologis

세계에서 가장 잘 나가는 물류용 리츠 기업으로 미국에 상장된 리츠 기업 중 시가총액 1위를 차지하는 회사다.

코로나19 이후 급격하게 증가한 온라인 구매는 프로로지스를 더욱 성장하게 만들어줬고, 택배 물량이 증가함에 따라 이익을 본다.최근 해외직구까지 활발해지면서 물류센터는 더욱 글로벌 시장으로 확장되고 있다.
프로로지스 임대 지역은 미국, 유럽, 아시아 등 3개 전역에 걸쳐 고르게 분산되어 있다.

심지어 임차 기업은 아마존, 페덱스, DHL, 홈디포, ups 등 쟁쟁한 기업이 많다. 

배당 증가율 수는 9년이고,

배당 성장률은 5년 기준 12.58%,

배당률은 3.4,

배당 지급은 3,6,9, 12월

배당 성향은 62.17%다.

 

2. 아메리칸 타워

https://kr.investing.com/equities/amer-tower-corp

아메리카 타워는 5g를 위해 시설을 투자할 뿐만 아니라 이미 6G를 준비하고 있다.
아메리카 타워 임차 기업은 미국 대표 통신기업 버라이즌과 at&t다.
한국으로 따지면 SK텔레콤과 KT로 볼 수 있으며, 그런 기업에서 월세를 받는 것이 아메리칸 타워다.
10년째 배당을 늘려온 기업으로, 1, 4,7 10월 배당 지급하는데 배당도 최근 5년간 15.96%로 멋진 성장을 보이고 있다.

 

3.  에퀴닉스

https://kr.investing.com/equities/equinix,-inc.

 

글로벌 32개국의 249개의 데이터센터를 보면 에퀴닉스 글로벌 점유율 1위를 차지하는 리츠 기업이다.
7년째 배당을 늘려온 에퀴닉스는 3, 6., 9 12월 배당 지급하며 최근 5년간 배당 성장률은 8.56%로 다른 기업에 비해 높지 않은 편이다.

 

4. 리얼티 인컴

https://kr.investing.com/equities/realty-income

리얼티 인컴은 미국에 상장된 세계 최대의 리테일 부동산 기업으로 s&p500에 포함된 회사다.

우리가 생각하는 상가 임대가 대부분이며, 임차 기업으로는 월마트, 세븐, 일레븐, 홈디포, 페덱스 등이 있다.
임차 기업의 신용등급이 높고 공식률 또한 낮다. 리얼티인컴은 부동산 운영을 잘하는 기업으로 알려져 있으며, 27년째 배당을 늘려온 리얼티인컴은 배당 귀족주이며 매월 배당을 지급하는 월 배당 기업이다.
최근 5년간 배당 성장률 3.7%로 낮은 성장을 보이고 있지만 지속적인 배당 증가로 개인 투자자들에게 신뢰를 받고 있다.

5. 웰타워

https://kr.investing.com/equities/health-care-reit-dividends

웰타워는 노인 주택과 요양, 의료 시스템 등에 특화된 리츠 기업이다.
미국, 캐나다, 영국의 부동산 지분을 소유하고 있으며, 대부분 매출은 노인 주택 임대로 72%를 차지하고, 트리플 내과, 외래 진료소를 임대를 함께 하고 있다.
웰타워의 주요 사업 지역의 고령 인구 변화는 미국, 영국, 캐나다 세 곳 모두 10년 안에 2~3배 정도 증가할 것으로 예상된다.
배당 증가 연수는 1년이 되지 않는다. 팬데믹 때문에 오히려 배당금이 줄어 5년 평균 배당 성장률이 마이너스다.
심지어 순이익도 좋지 못한 모습을 보이고 있으니 투자자로서 이런 부분을 꼭 체크해야 된다.

그러니 투자자는 꼭 건강한 기업인지 체크해 보길 바란다.

 

1억 원으로 미국 부동산에 투자하는 법? 

 

미국 부동산에 직접 투자하는 방법은 상당히 제한적이다.
우리가 직접 미국 부동산에 투자해 월세를 받으려고 하면 막막하고 어떻게 해야 할지 모를 것이다.
하지만 리츠 기업에 투자한다면 직접 투자하는 것보다 상대적으로 안정적인 투자를 할 수 있다.
분야는 다양하기 때문에 내게 맞는 투자 방향을 설정하는 것이 중요하다.
내가 밝게 보는 전망의 분야에 투자를 하는 것이 좋고, 배당, 성장률과 리츠 기업이 속한 산업의 전망을 보는 것이 중요하다.

5년간 5개 기업의 수익률을 체크해 봤더니 에퀴닉스는 83%가 상징하는 멋진 모습을 보여줬다.
주가 상승 때문에 배당률이 상대적으로 작게 나타난 것을 알 수 있었다.
이키닉스 다음으로 프로로지스가 높은 수익률을 보였다.
최근 5년간 배당과 성장 두 가지 측면에서 최고의 성적을 거둔 리츠 기업은 프로로지스다.

앞으로 5년은 어떻게 흘러갈까? 

중국 부동산 디폴트 위기와 미국 상업용 부동산 공실 문제로 현재 리츠는 리스크가 높은 투자라고 생각하는 사람이 많다.
그러나 위기 속에도 누군가는 기회를 찾듯이 성장하는 리츠는 존재하기 마련이다.
미래 먹거리가 될 수 있는 리츠를 공부해 보자.

리츠 기업이라면 꼭 봐야 할 세 가지 투자 포인트를 가지고 리얼티 인컴을 점검해 보자.

1.  신용등급

돈을 융통해 자산을 증식하고 굴리는 리츠 기업이라면 어느 회사보다 신용등급이 중요하다.

리얼티 인컴의 신용등급은 모지스에서 a3, smp, 글로벌에서 a- 를 받았다.
높은 신용등급은 이자 비용을 절약하는 데 도움이 된다.
최근 미국 기준금리가 급격히 상승해 5.5%까지 오른 상황에 이자 부담은 커졌지만 다행히 리얼티인컴은 고정금리 비중이 92%다.
기준금리가 인상될 때마다 리얼티인컴은 변동금리에서 고정금리로 변경하는 작업을 했다.
2023년 2분기 기준으로 변동금리 기준이 8%며 이자는 3.78%로 크게 부담되는 수준은 아니다.

2.  공실율

리얼티인컴은 리테일 비용이 가장 높으며 입주율을 체크해 보면 평균 98.2%다.
반대로 말하면 공실율이 1.8%밖에 되지 않는다는 이야기로 극히 적은 수준이다.

미국 리츠 기업 평균 공실률은 5.8%이다. 현재 리얼티인컴의 주가를 보면 5년 전에 비해 15% 하락했다.
미국 상업용 부동산의 부실 규모가 커지면서 리츠 산업 자체가 주저앉고 말았다.
리츠 기업의 위기 대처 능력을 체크해보는 좋은 방법이 있다.
바로 부동산 경제 위기라 할 수 있는 2008년 리먼 브라더스 사태 때 어떻게 대응했는지 확인하는 것이다.

이를 적용해서 보면,

리먼 브라더스 사태 당시 리얼티 인권의 배당금 내역을 살펴봤더니 역시 꾸준히 배당금을 늘렸다.
하지만 상승 폭이 작았다는 게 단점이라면 단점이다.

3. 임대 만료일

 

특정 연도에 임대가 만료되는 임차 기업이 많이 포진되어 있다면 재계약 이슈가 존재할 가능성이 높으며 이는 리스트로 작용된다.
부동산 경기가 좋지 않고 소비시장이 위축될 때 이러한 것이 큰 리스크가 되니 꼭 확인해 봐야 한다.

리얼티 인컴의 연도별 임대만리의 비중을 체크해 보면 2023년 1.1, 2024년 3.6%이다.
2025년까지 3~5% 수준으로 낮다

 

50만 원씩 적립식 투자를 한다면? 

실제로 투자하면 얼마의 배당금을 받게 될까 계산을 하기 위해서는 현재 배당률과 미래의 배당 성장률을 알아야 한다.
과거 10년을 돌아보면 배당률이 적을 때는 3.7%까지 내려가고 높을 때는 코로나로 인해 6.4%까지 올라갔었다.
평균적으로 4~5% 박스권을 유지하며 현재 배당률은 최근 주가가 내려와 49달러로 배당률 6.22%를 나타내고 있다.
과거 5년간 배당 성장률이 3.7%였으니 미래에도 비슷한 상황이 펼쳐질 것으로 가정해 계산해 보자.
50만 원씩 적립식 투자를 한다면 1년 차에는 원금 자체가 적어서 월 배당금도 3만 원으로 속상한 수준이다.

하지만 10년 차 월 배당금이 40이 되고 20년 차 135까지 증가한다.

투자금을 2배로 늘려 100만 원씩 적립식으로 투자한다면 월 배당금으로 또 두 배로 늘어난다.
10년 차에 80, 20년 차에 270만 원을 받게 된다.

 

 맥쿼리 인프라와 비교

미국에 리얼티 인컴이 있다면 한국에 맥쿼리 인프라가 있다.
동일한 리테일 리츠 분야는 아니지만 메코리 인프라는 국내에서 가장 유명한 인프라 펀드로 리얼티인컴 만큼 국내에서 배당 투자로 많은 인기를 얻고 있다. 포트폴리오를 보면 고속도로 같은 유료도로가 가장 많은 비중을 차지하고 도시가스, 항만, 철도 순이다.
배당금은 반기로 1년에 두 번 지급한다.

배당금 내역을 살펴보면 13.8% 삭감되었다.
25년 넘게 배당금을 늘려온 리얼티인컴에 비하면 배당 인상 연속성에 대한 신뢰가 낮은 것은 감점 요인이다.
하지만 배당 성장률은 6.2%로 리얼티인컴보다 높게 나타난다.
현재 배당률을 체크해 보면 6.44%다. 리얼티인컴과 동일하게 50만 원, 100만 원, 150만 원 기준으로 적립식 투자를 할 경우 배당금이 더 많이 나온다.

50만 원 적립식 투자 기준으로 1년 차 3만 원, 10년 차 47만 원, 20년 차 190을 매달 받을 것으로 예상된다.
월 100씩 투자하면 1년 차 5만 원, 10년 차 95, 20년 차 380만 원까지 증가할 것이다.